Рынок риэлторских услуг, в котором злоупотребляют доверием граждан, будет упорядочен

В сфере риэлторских услуг начинается реформа. Жесткая критика в адрес агентств недвижимости и их сотрудников звучит в обществе уже много лет. В свою очередь, депутаты Парламента неоднократно предлагали ввести лицензирование этой деятельности.

Причина проста — такова международная практика. Однако в свое время Правительство эту инициативу не поддержало. В результате в отрасли накопилось множество проблем. Появилось явление так называемых «черных риэлторов».

К примеру, участились случаи продажи одной и той же квартиры нескольким людям, утраты жилья, отказа возвращать клиенту ранее внесенный аванс (депозит), несмотря на неоказание надлежащих услуг.

Самое удивительное, что даже юристы не могли точно сказать, к какому ведомству относятся риэлторы и кто именно должен регулировать их деятельность. За год от казахстанцев, продававших или покупавших жилье через риэлторов, в полицию, суды и государственные органы поступило более 7 тысяч жалоб.

Граждане жалуются на то, что риэлторы, стремясь быстрее продать объект, предоставляют ложную информацию, вводят в заблуждение, скрывают недостатки недвижимости. Были случаи, когда семьям с детьми самовольно повышали арендную плату и в зимний период выселяли их на улицу.

Кроме того, риэлторы нередко не проверяют юридическую чистоту документов на продаваемый объект. Так, житель Павлодара по имени Вадим приобрел квартиру, заплатив деньги пожилой женщине, переехавшей в Россию. Однако позже ее сын, как наследник, через суд вернул жилье себе.

Эксперты отмечают, что в среднем за продажу одной квартиры риэлторы зарабатывают от 1 до 5 миллионов тенге. При этом вознаграждение они получают как от продавца, так и от покупателя.

В то же время выясняется, что и сами риэлторы зачастую не защищены. Алексей Порфильев (имя изменено) работает в агентстве недвижимости по найму и имеет определенный опыт. Однако, требуя соблюдения своих трудовых прав, он оказался неугоден работодателю.

«Мне не выплачивали заработанные деньги. Обвинили в том, что я нарушил график агентства и не сидел в офисе, из-за чего сократили зарплату. Но моя работа ведь заключается не в том, чтобы сидеть в кабинете, а в том, чтобы ездить с клиентами по объектам. Иначе как я должен зарабатывать? Оплачиваемый отпуск тоже не дали. В итоге — ни нормально работать, ни нормально платить. Когда я заявил о намерении уйти, начальник напомнил о подписанном мной соглашении о неконкуренции и заявил, что я не имею права работать риэлтором, а в случае нарушения подаст в суд», — рассказывает Порфильев.

Он обратился в различные органы с вопросом: насколько законно дополнительное соглашение о неконкуренции может лишить человека возможности работать по своей профессии. Тем более что в документе не было указано, какие именно коммерческие тайны компании могут быть раскрыты в случае самостоятельной работы риэлтора.

Подобную практику используют многие работодатели, стремясь предотвратить уход сотрудников в другие агентства или открытие ими собственного бизнеса.

Министерство труда и социальной защиты населения разъяснило, что соглашения о неконкуренции не могут запрещать гражданам работать по своей профессии.

По данным ведомства, работодатель и работник по взаимному согласию могут заключить соглашение о неконкуренции, в рамках которого компания вправе требовать неразглашения коммерческих тайн, внутренних документов, инсайдерской информации и других подобных условий.

Такое соглашение фиксирует обязательства работника не совершать действий, способных нанести ущерб работодателю. В нем также могут быть прописаны ограничения, условия их применения, срок действия соглашения и размер компенсации в случае причинения ущерба.

«Однако соглашение о неконкуренции не может ограничивать реализацию трудовых прав и свобод, закрепленных Конституцией, Трудовым кодексом и иными законами Республики Казахстан, а также запрещать трудоустройство. Оно является исключительно гражданско-правовым договором и регулируется нормами Гражданского кодекса», — пояснили в Минтруда.

Выяснилось также, что регулированием риэлторской деятельности должно заниматься Министерство промышленности и строительства. Ведомство планирует передать эти функции отраслевым объединениям — саморегулируемым организациям.

С этой целью министерством разработан основной законопроект «О риэлторской деятельности» и сопутствующие поправки. Ожидается, что пакет документов будет принят уже в текущем году.

По данным министерства, в настоящее время в Казахстане зарегистрировано 3 334 агента по операциям с недвижимым и иным имуществом. При этом сами власти не скрывают, что многие риэлторы работают без регистрации и даже без оформления в качестве индивидуальных предпринимателей. Новые законы должны навести порядок в этой сфере.

Какие нововведения предусматривает новый закон?

Во-первых, в Казахстане будет создан единый реестр зарегистрированных риэлторов. Лицам, не включенным в него, будет запрещено работать в этой сфере.

Во-вторых, будет разработан единый типовой договор, который риэлторы обязаны заключать со своими клиентами.

В-третьих, будет принят Кодекс этики риэлторов, обязательный к соблюдению. За грубые нарушения предусмотрено исключение из реестра.

В-четвертых, вводится система дисциплинарных взысканий.

В-пятых, для защиты потребителей будет создан компенсационный фонд. Пострадавшие от ошибок, преступных или мошеннических действий зарегистрированных риэлторов смогут получить возмещение из этого фонда.

Также предлагается объединить риэлторов в саморегулируемую организацию. Членство и уплата взносов станут обязательными. Исключение из организации будет означать запрет на осуществление риэлторской деятельности.

«Для введения государственного регулирования потребуется около 200 тысяч тенге на одного риэлтора — включая стоимость лицензирования и страхования деятельности. Эта сумма не является чрезмерной нагрузкой. Государственное регулирование позволит оперативно отсечь недобросовестных участников рынка и дисциплинировать остальных, повысив конкуренцию, профессиональный уровень и, соответственно, доходность их работы», — пояснил главный эксперт управления градостроительства и жилищно-коммунальной политики МПС РК А. Бежибаев.

Контроль за отраслью и в дальнейшем будет осуществлять Министерство промышленности и строительства.

По данным Бюро национальной статистики, в 2024 году объем услуг по операциям с недвижимостью превысил 2,2 трлн тенге. В отрасли вращаются огромные деньги.

Только за первый квартал организации, работающие на рынке недвижимости, получили 76 млрд тенге чистой прибыли — в 2,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это говорит о том, что рынок недвижимости является одним из самых динамично растущих и высокодоходных секторов экономики.